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Quadro di riferimento

I Tribunali possono adottare, nell'ambito della procedura esecutiva, due sistemi:

• vendita immobiliare con incanto (con o senza delega ai notai);
• vendita immobiliare senza incanto*.

In entrambi i casi il Giudice dell'esecuzione o il Giudice delegato, con l'ordinanza di vendita, dispone la pubblicazione sui quotidiani nazionali o locali, ovvero con ulteriori modalità di pubblicità stabilite (ad. es. su siti internet), dell'avviso della vendita contenente gli estremi dell'immobile, il prezzo base d'asta, la data in cui l'asta si terrà ed i riferimenti per l'individuazione della procedura.

Nella predetta pubblicazione sarà contenuta l'indicazione:

1. della possibilità, per i partecipanti alle aste, di ottenere mutui ipotecari;
2. delle banche aderenti all'iniziativa;
3. dell'invito a contattare le sedi delle agenzie incaricate dalle banche, delle quali viene riportato anche il numero telefonico.

La pubblicazione sarà interamente a carico della procedura esecutiva.

*Il meccanismo della vendita senza incanto è caratterizzato dal fatto che gli aspiranti all'acquisto, tranne il debitore, presentano le loro offerte direttamente nella cancelleria del giudice senza entrare in competizione diretta tra loro.

Modalità partecipazione

• Richiesta cliente
• Preliminare di mutuo
• Cauzione
• Aggiudicazione e acquisto del bene

Richiesta Cliente

Nel tempo intercorrente tra la pubblicazione dell'avviso di vendita e la data dell'asta (indicativamente circa 4-5 mesi) il partecipante interessato contatterà la Banca prescelta che provvederà all'istruttoria della pratica di mutuo, il cui esito dovrà essere comunicato al richiedente almeno quindici giorni prima dell'asta, con l'indicazione dell'importo massimo mutuabile.
Si precisa che in considerazione che il valore dell'immobile è già individuato dalla Consulenza Tecnica D'Ufficio (CTU) del Tribunale (valutazione da acquisire tramite il Cliente) la prevista perizia estimativa non deve essere effettuata, salvo il caso in cui la CTU sia datata di oltre un anno.

Preliminare di mutuo

L'impegno alla successiva stipula del mutuo alle condizioni concordate dovrà essere formalizzato mediante la compilazione del "Preliminare di mutuo per l'acquisto di immobili derivante da vendita giudiziaria", sottoposto alla condizione dell'aggiudicazione e del successivo trasferimento del bene all'aggiudicatario-mutuatario; da tale contratto la Banca potrà sciogliersi sia per giusta causa sopravvenuta, secondo il disposto dell'art. 1822 c.c. (obiettiva modifica delle condizioni patrimoniali e reddituali del mutuatario), sia nell'ipotesi in cui sull'immobile risultino vizi ai sensi dell'art. 1490 c.c., ovvero gravami non cancellabili con la trascrizione del decreto di trasferimento, ancorché segnalati nella Consulenza Tecnica d'Ufficio (C.T.U.) della procedura. La stipula di tale contratto preliminare avverrà tramite scambio di lettere tra il Cliente e la Banca.

Cauzione

Per poter partecipare all'asta immobiliare, coloro che intendono parteciparvi devono depositare presso l'Ufficio vendite del Tribunale presso cui è radicata la procedura esecutiva:

• la propria offerta di acquisto;
• prestare la cauzione in misura non inferiore ad un decimo del prezzo offerto;
• depositare una somma approssimativamente uguale all'importo delle spese relative alla vendita.

Aggiudicazione e acquisto del bene

A seguito dell'asta e dell'eventuale espletamento della gara si potranno avere i seguenti casi:

1. il promissario mutuatario non risulterà aggiudicatario del bene:
• il preliminare di mutuo si risolverà automaticamente, senza alcun addebito ulteriore al mutuatario rispetto alle spese di istruttoria; (dovranno essere quindi percepite le commissioni previste);
2. il promissario mutuatario si aggiudicherà il bene:
• il giudice ordinerà il pagamento del prezzo entro 60 giorni dalla data di aggiudicazione;
• la Banca dovrà pertanto erogare il mutuo entro tale termine.

Risulta aggiudicatario del bene in vendita il partecipante che avrà offerto di più nel corso dell'asta o nella presentazione delle offerte e sia decorso il termine di giorni 10, indicato dall'art. 584 c.p.c., senza che nessun altro soggetto abbia provveduto ad offrire un prezzo superiore di almeno un sesto, rispetto al prezzo di aggiudicazione.
Soltanto dietro versamento della somma il Giudice dell'esecuzione procederà a firmare il decreto di trasferimento, con il quale la proprietà transita in capo all'aggiudicatario. Presupposto del decreto è il versamento del prezzo, pertanto in mancanza di ciò, può essere revocato. Il decreto deve ritenersi esteso anche agli accessori ed alle pertinenze del bene.
Con il decreto di trasferimento viene disposta la cancellazione di tutte le trascrizioni (con alcune eccezioni) e di tutte le iscrizioni ipotecarie, indipendentemente dal fatto che il creditore ipotecario sia rimasto soddisfatto ed il suo credito sia stato estinto.

Con lo stesso risultano, inoltre, estinti anche i privilegi speciali gravanti sull'immobile.
Tale decreto è titolo per la trascrizione del trasferimento immobiliare e titolo esecutivo per ottenere il rilascio dell'immobile nei confronti di chiunque lo detenga senza essere titolare di un diritto reale o personale opponibile ai creditori. Le spese di trasferimento (comprensive di quelle fiscali, di registrazione, di trascrizione, ipotecarie e catastali) sono a carico del nuovo proprietario (e, in linea di massima, sono coperte da quelle già versate a norma dell'art. 580 c.p.c.- Cauzione)*.

*In particolare il decreto di trasferimento è soggetto a trascrizione nel termine di venti giorni dalla sua pronuncia. Si precisa che la liquidazione dell'imposta di registro è commisurata al prezzo di aggiudicazione

Finanziabilità

Per mutui su immobili civili concessi a privati, l'importo massimo concedibile è stabilito nella misura massima del 80% per cento del valore di perizia dell'immobile, risultante dalla valutazione del CTU.
In relazione alla possibilità che il prezzo di aggiudicazione si discosti dal valore di perizia del CTU si possono presentare due casi di variazione dell'importo indicato nel contratto preliminare:

1. il prezzo di aggiudicazione è superiore all'importo massimo concedibile da contratto preliminare e il Cliente richiede una integrazione d'importo: in tal caso dovrà essere disposto l'incarico per una perizia dell'immobile da parte di tecnico beneviso alla Banca (con spese a carico del cliente), l'importo concedibile non potrà essere superiore all'80% del valore risultante da quest'ultima perizia e dovrà essere effettuata una nuova valutazione del merito di credito per accertare la capacità di rimborso del Cliente in relazione al nuovo importo in richiesta;
2. il prezzo di aggiudicazione è inferiore all'importo massimo concedibile da contratto preliminare: in tal caso l'importo concedibile non potrà essere superiore al 100% del prezzo di aggiudicazione stesso, ma sempre nel rispetto dei limiti previsti dal credito fondiario; per ulteriore prudenza, nel caso di soggetto fallibile, l'importo non dovrà invece superare l'80% del prezzo di aggiudicazione. Non dovrà comunque essere effettuata una nuova valutazione del merito di credito. Ovviamente l'importo effettivamente erogabile varierà in relazione al prezzo di aggiudicazione, fatto salvo il caso di mutuo acquisto e ristrutturazione da erogarsi a SAL.

L'operatività è riservata alle operazioni rivenienti da acquisti presso Tribunali che adottano la procedura di contestuale trasferimento della proprietà al verificarsi del pagamento, con cancellazioni ipoteche ed altre pregiudizievoli esistenti ed iscrizione della ipoteca a ns. favore.

Prefinanziamento chirografario

Non sono ammesse erogazioni di somme a titolo di prefinanziamento, in quanto, data la percentuale di finanziabilità, il Cliente dovrebbe autonomamente essere in condizione di far fronte alla cauzione ed alle spese inerenti con mezzi propri.

Istruttoria e delibera

Le delibere hanno, come noto, validità 4 mesi. Si dispone, pertanto, che in relazione ai tempi necessari per l'espletamento dell'asta e la firma del decreto di trasferimento da parte del giudice dell'esecuzione, si assumano delibere non prima di 2 mesi dalla data indicata per l'asta.
Si ricorda che la delibera dovrà prevedere la erogazione contestuale alla stipula, anche nel caso di soggetto fallibile. Come di prassi qualora la delibera risulti scaduta sarà necessario riprocessare la richiesta per verificare il mantenimento, da parte dei mutuatari, delle condizioni reddituali/patrimoniali originarie.

Iter per il perfezionamento

Prima dell'Asta: sottoscrizione preliminare di mutuo

A seguito di delibera favorevole, occorrerà pertanto stipulare la promessa di mutuo "Preliminare di mutuo" mediante lo scambio di corrispondenza di cui al suddetto modulo GEM BR0335.

Dopo l'Asta: modalità di perfezionamento

In considerazione della particolare modalità di acquisto della proprietà da parte dell'aggiudicatario e al fine di agevolare chi intendesse partecipare all'asta e nel contempo tutelare la Banca per il caso in cui il Cliente non si rendesse aggiudicatario o non adempisse alle obbligazioni che discendono dalla aggiudicazione, si rende necessario prevedere, in conformità con quello predisposto dall'ABI, modalità operative per la stipula dell'atto pubblico di mutuo, come di seguito riportate.
L'erogazione del mutuo presuppone naturalmente la stipulazione in forma pubblica del contratto di mutuo con concessione di garanzia ipotecaria di primo grado.

Stipula del mutuo

Al fine, pertanto, di assicurare la tutela della Banca mutuante, nel rispetto della normativa, l'emissione da parte del giudice del decreto di trasferimento, la stipula del contratto di mutuo, e la concessione dell'ipoteca (in forma di atto pubblico) dovranno avvenire in forma contestuale.
Il vantaggio di questa operazione consiste nella eliminazione del rischio di comportamenti illegittimi da parte dell'aggiudicatario.
In conclusione, denaro o titoli di legittimazione restano sempre nella disponibilità o del rappresentante della Banca o del notaio o del funzionario di cancelleria/curatore, questi ultimi pubblici ufficiali nell'esercizio delle loro funzioni.

Trasferimento della proprietà

Decorso, pertanto, il termine per l'eventuale aumento del sesto ed intervenuta quindi l'aggiudicazione definitiva, i soggetti interessati (ovvero: il giudice, il rappresentante della Banca, l'aggiudicatario-mutuatario, il notaio delegato e, se diverso, il notaio rogante, il funzionario di cancelleria/curatore), provvederanno contestualmente e senza soluzione di continuità a dar corso alle seguenti attività:

• il rappresentante della Banca e l'aggiudicatario-mutuatario sottoscriveranno il contratto definitivo di mutuo contenente l'atto di assenso all'iscrizione ipotecaria e la delega (ex art. 1269 c.c.) del mutuatario alla Banca per il versamento dell'importo mutuato direttamente alla procedura;
• il rappresentante della Banca consegnerà al funzionario di cancelleria/curatore (o al notaio delegato), mediante assegno circolare intestato al Tribunale presso cui è radicata la procedura esecutiva, l'importo del mutuo;
• il giudice firmerà il decreto di trasferimento;
• il decreto di trasferimento verrà ritirato dal notaio delegato, che provvederà direttamente alla sua trascrizione, con l'effetto di trasferire all'aggiudicatario-mutuatario la proprietà del bene, di liberare il bene stesso da qualsiasi precedente trascrizione pregiudizievole e provvederà ad iscrivere, in base al contratto di mutuo stipulato contestualmente, ipoteca di primo grado a favore della Banca mutuante.

Nell'ipotesi in cui il creditore procedente o intervenuto (di solito, una Banca) sia titolare di un credito fondiario ex art. 41, comma VI, del D. Lgs. 385/93, la Banca mutuante verrà delegata ad effettuare il pagamento direttamente al creditore fondiario nei limiti dell'importo del suo credito.

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